胖东来许昌生活广场，2002年开业，1.5万平方米，是胖东来的第一家大型综合商场。年销售额约20亿元，年利润超过1亿元。
2026年8月9日，于东来在社交平台发文：因租约纠纷导致租金过高，这家店将于2026年12月关闭。消息一出，冲上热搜。
一家年赚1个亿的店，因为租金问题关门了。这听起来像是商业故事里的极端案例，但在商超行业，这几乎是每天都在发生的常态。胖东来只是公开说了出来，其他超市只是没说而已。
房东与租客：一门永远算不清的账
商超这门生意的底层逻辑，比大多数人想象的更简单：大部分超市不拥有自己的物业。它们租别人的房子，卖别人的货，赚的是差价。
持有物业的，叫房东；租赁物业的，叫租户。
在中国，商超物业大致分两类：公有物业和私有物业。公有物业，比如政府持有的商场、社区配套商业，租金相对稳定，租期长，涨租有规矩。私有物业，比如个人或企业持有的商业地产，租金随行就市，涨多涨少全看市场行情。
胖东来许昌生活广场就属于后者。2009年，胖东来与产权人签订了一份租赁协议：一层846.45平方米的区域，年租金120万元，以后每年在上一年基础上上浮3%，租期17年。按这个约定，到2022年，这块区域的租金大约是176万元。
问题出在产权变更之后。2022年8月，这块区域因产权所有人被执行，在阿里资产拍卖网站上被以493万元的价格拍走。新的产权人接手后，租金“涨到无法想象，远超公平范围”。
于东来的原话是：“其实这几户占比并不大，但无论钱多钱少，失去公平正义的底线，始终是我的心结。因此合同到期后，尽管生活广场年销售20亿、年利润超1亿，但信仰和开心永远是第一位的。”
涨租，是一门数学题
站在房东的角度，涨租是合理的：商超客流大、生意好，物业的商业价值自然水涨船高。你今年赚了1个亿，我涨你几百万租金，不过分吧？这是市场逻辑。
站在商超的角度，事情就没那么简单了。
大型商超的利润率本来就薄。胖东来是业界公认的良心企业，毛利率长期控制在较低水平。一家年销20亿、年利1亿的门店，利润率大约5%。涨租几百万，对房东来说是一笔额外收入，对超市来说可能就是净利润的10%到20%。
成都伊藤洋华堂就是最典型的例子。
2024年，伊藤洋华堂在成都的伊藤广场店宣布关闭；不是生意不好，是房租谈不拢。伊藤在成都经营了二十多年，是当地最受认可的日系百货之一，但面对房东大幅涨租的要求，依然选择了关店。
类似的案例还有北京的伊藤。曾经因为同样的原因离开，后来换了物业重新回来，但已经元气大伤。
于东来在社交平台的那段话里，有一句关键信息：“2015年左右，许昌生活广场项目因负责人员未按公司规定操作，租约合同未统一签订，最终导致个别租户租金涨到无法想象。”
为什么“未统一签订”会出问题？因为一家大型商场的租赁结构往往非常复杂：不同的区域可能属于不同的产权人，合同到期时间也不一样。有的签了17年，有的签了10年。一旦部分区域被拍卖、换了新房东，整个租金结构就被打乱了。
房东算的是单块面积的账，超市算的是整栋楼的账。当单块面积的租金涨到超过整栋楼的承受能力时，关店就成了唯一的选择。
“黄金地段”的诅咒
2002年，许昌生活广场开业时，胖东来拿到的还是相对便宜的租金。那时候周边没有现在这么繁华，商超业态也不像今天这样竞争激烈。
二十多年过去了，城市在发展，商业在升级，地段在升值。当年签下的租金，早就脱离了现在的市场价格。
这就引出了一个矛盾：商超这种业态，既是好租户，也是坏租户。
好租户体现在：客流大、稳定、一租就是十年以上，能给物业带来持续的租金收入和人流支撑。坏租户体现在：它占用的面积太大、对物业的改造投入太高、搬走之后很难找到同等体量的下家接盘。
2022年8月，胖东来许昌生活广场一层846.45平方米的区域被拍卖，评估报告显示年租金约176万元。2026年6月，三层423.92平方米的区域进行拍卖，起拍价123.24万元，最终因无人出价流拍。
同一栋楼，不同区域的租金逻辑完全不一样，有的区域有人接盘，有的区域连拍卖都流拍。这背后反映的是商业地产市场的分化：核心区域有人抢，非核心区域无人问。
商超的出路在哪里？
关店不是解决问题的办法，但有时候是最干脆的办法。
胖东来只是一个极端的样本。一家年销20亿、年利1亿的店，说关就关，说明商超这门生意在租金面前确实没有多少议价能力。
未来，商超和物业的关系可能会走向两个方向。
第一个方向：自持物业。这是最彻底的解决方案。胖东来未来可能会更多地选择自建物业或者购买物业，把命运掌握在自己手里；但自持物业的成本极高，不是所有商超都负担得起。
关店的同时，胖东来宣布了一个更大动作：投资65亿元自建“梦之城”，总面积57万多平方米，预计2029年开业，全部用自有资金，一分钱贷款都不贷。于东来的原话是：“再也不用看房东脸色，租金涨到无法想象远超公平。”
宜家在中国长期走自持物业路线，上海、广州、天津等八座城市的“蓝盒子”商场都是自持物业。不过，2026年宜家也开始大规模出售这些自持物业，转向“关大店、开小店”的轻资产模式。
第二个方向：更灵活的租赁模式。比如“营业额分成”，租金不再是固定的，而是和商超的销售额挂钩。商超赚得多，房东分得多；商超赚得少，房东也跟着少拿。这种模式在国际上已经比较成熟，但在国内还在探索阶段。
深圳卓悦中心和连锁品牌KKV签订合同时，约定租金采用 “基本租金+业绩租金（营业额分成），两者取高”的模式。也就是说，KKV每个月要交一笔固定的基本租金，如果当月营业额超过了基本租金，那就按更高的业绩租金交。合同还约定：如果KKV连续3个月只交基本租金、没有业绩租金，卓悦中心有权解约。
合作四年后，卓悦中心认为KKV长期未支付业绩租金，决定强制清场。这个案例说明，营业额分成模式虽然看起来“共担风险”，但如果合同条款设计得不够清晰，反而可能引发更大的纠纷。
胖东来许昌生活广场将于2026年12月关闭。一家年赚1个亿的店，因为租金问题关门了。这听起来像是一个关于纠纷的故事，但实际上，这是一个关于话语权的故事。
在房东和租客之间，话语权很多时候不掌握在经营者的手里，而是掌握在持有物业的那一方手里。
赛岳恒提示：文章来自网络，不代表本站观点。
